市场观察城市化背后房价的十年疯涨坚叶樟
市场观察:城市化背后房价的十年疯涨
9月29日消息:过去10年中国的房价出现大幅度上涨的主要原因有四个:房产的改革、政策的配合、人口的增加和城市化进程。
在过去的十年内,楼市调整一直是一块难啃的骨头。房价在1998年住房市场改革之后一路攀升,在部分地区已提前实现了“超英赶美”,而政府在抑制楼价过快上涨方面屡败屡战。
最近一轮自2009年底开始的楼市调控,经历两年多的努力,终于显露曙光。但随着最近几个月稳增长措施的加速推出,楼市价量和市场预期又一次出现了反弹的迹象。
六月份的中国国家统计局数据显示楼市成交量出现明显的底部回弹,房价出现环比增长的城市数自去年10月后第一次超出环比下降的城市数。随着北京新地王的出现,楼市是否会出现报复性反弹的担忧开始上升。为何中国房价在过去的10年里几乎一直都处于上涨状态?
过去10年中国的房价出现大幅度上涨的主要原因有四个:房产的改革、政策的配合、人口的增加和城市化进程。
房产的改革
“吃、穿、住、行”是人生四件大事,房子解决了住的问题,所以非常重要。但是在过去,城镇居民解决住房问题主要靠三大法宝——“等、靠、要”,即等国家建房、靠组织分房和要单位给房。简单来说,就是计划经济体制下的分配制。
1978年,中国领导人邓小平提到了住房改革的问题,他提出了“动员个人手里的钱,来解决住房问题”的设想,当时主要出于两个考虑,一是拉动经济,二是国家财力已经满足不了日益增长的住房需求。
1980年,小平同志又一次提出,“新房可以卖,旧房也可以卖,可以分期付款,也可以一次性付款,根据房价来提高房租。”这为中国房地产市场的活跃指明了方向。
住房改革开始提上议事日程。当时住房改革有两条思路:第一条思路是以租金改革为起点,当时租金太低,必须对低租金进行改革;第二条思路是不以租金改革为主,而是以住房产权制度改革为重点,以出售公房为重点。这样思路就是以市场化分配为主体的商品房运作制度,该思路成了中国房产改革的主要思路。
到了1998年,国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,这个文件的推出,标志着中国开始正式进入商品房时代。
该文件明确提出:从1998年下半年开始,停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。通知还要求,停止住房实物分配后,新建经济适用房原则上只售不租,同时要全面推行和不断完善住房公积金制度。
中国实行了40多年的福利分房制度从政策上退出历史舞台。中国人开始向“居者有其屋”的商品化住房时代演变。
住房制度的改革带来了房地产的繁荣,居住条件的改善也带来了房价的扶摇直上。特别是进入21世纪之后,2001~2003年,全国房价年涨幅还比较缓慢,可过了2003年以后,房价犹如坐上了火箭,一飞冲天,北京、上海、深圳、杭州、南京等热点城市的部分房价甚至在短短一年内翻了一番,各地“地王”也纷纷登场。
由此,房地产成为一个暴利行业,连年荣登“中国十大暴利行业”榜首,业内曝出商品房利润超过30%,有的甚至能达到50%以上。(
政策的配合
新中国成立以来一直实行经济建设的“五年计划”。五年计划,原产自前苏联,现成为中央对未来五年经济发展的整体性规划。第一个五年计划的执行时间是“1953~1957年”。
后来由于政治事件的影响,五年计划的执行效果大打折扣,在时间连续性上也出现过中断,所以我们把改革开放后第一个完整的五年计划,即从1981年开始的“六五”计划作为考察的起点。从“文化大革命”之后开始,尾数为1和6的年份都是“五年计划”公布的年份。
2006年的“十一五”规划中,提出了把房地产作为支柱产业发展的提议。这一提议加快了房地产市场化的发展速度,使房地产行业走向商品化,资金问题得到更好地解决。
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